管理費 滞納 問題

管理費等の滞納問題


 管理費等の滞納は、不法行為・規約違反です。
 ここでは、関連した次の3つを説明しました。

1.理事長の責任
2.会計担当理事、監事の責任
3.マンション管理士ができること

 築30年以上になると、管理費等の滞納問題が深刻になります。
高齢の単身者、役員のなり手がいない、雨漏りや漏水がふえてきます。

マンションでこのような問題が多くなりました。

        マンション管理士事務所 柳澤オフィス

1.理事長の責任

 委託契約が管理費の滞納者への「督促」を3回までで免責に「変化」する内容になっていませんか?
この「変化」に気がつかなく、認識できない理事長さんが多くおられます。
管理会社との委託契約の範囲外の業務は、自主管理しなければなりません。
この場合、理事長は、自主的に督促や裁判所に提訴するなどの義務が生じます!

 理事長は、区分所有法第28条により、民法の委任に関する規定に従う義務があります。
委任の規定の中身は、主に次のとおりです。

(1)善管注意義務
 この管理者の業務としての義務は、区分所有者に対して損害を与えてはならないことを含んでいます。
一般の社会人として、また管理者として要求される注意をしなければなりません。
管理費等の滞納に適用すると、滞納を防ぐ行為を具体的に行うことが含まれます。
 何もせず、5年の消滅時効を援用された場合、
    管理者の業務を果たせなくなり、管理費を請求できなくなることは許されません。

 1)時効を中断するため、民法147条を理解します。

  民法第147条(時効の中断事由)の条文
  第147条(時効の中断事由)

  時効は、次に掲げる事由によって中断する。

     ①請求

     ②差押え、仮差押え又は仮処分

     ③承認

 上記の中で③が最も簡単です。
また、①には、支払督促や小額訴訟などがあり、簡易裁判所で説明があります。


 2)滞納者が住居を販売した場合、
   新しい購入者(特定承継人)から区分所有法54条に基づき徴収します。

 3)住居を競売した場合も、上記と同様に徴収できます。

 4)滞納者本人が死亡した場合、相続人(包括承継人)から徴収できます。

 5)滞納者が自己破産になった場合、新しい購入者から徴収できます。

 6)滞納者の所在不明の場合、親戚などから徴収します。

 7)上記で徴収出来ない場合や4)で相続放棄された場合、
   それぞれ「失踪宣告」の手続きや「相続財産管理人」に依頼できます。

 8)管理費等の支払義務を免除する方法もあり、原則、全員合意で実現できます。

 9)悪質な滞納者を追放する方法として、区分所有法第59条の適用があります。

 10)訴訟を回避し、区分所有法第7条の先取特権の実行もできます。

(2)報告義務
 この義務により、滞納者に対しどのような対応を具体的に行ったのか報告します。
総会などで報告できなければ、「義務違反」となります。

 上記(1)の1)~10)を理解し理事会で専門委員会を作り、全員で助けあい解決します。

2.会計担当理事、監事の責任

 
 毎月、管理会社が報告する滞納状況をチェックします。

(1)1~3ヶ月滞納時、滞納者に督促を行います。
 金額が少ないとき、効果が出やすいからです。
 滞納は、規約違反であり、違法行為であることを理解させます。

(2)4ヶ月以上、1年未満の滞納者を報告できるようにまとめます。

(3)毎月、議事録に滞納状態を確認したことを明記します。

3.マンション管理士ができること

 
 上記の内容を知り、概要を理解しただけでは、行動できません。
役員の方々は、会社の仕事や家庭での役割、付き合いなどで時間がないからです。

  高額な弁護士費用を支払ってまで、督促をすることが良いのか判断できない。
専有部分を売却すれば、新規購入者から滞納管理費を徴収できそう、とも思われる。
滞納者の登記簿全記録を入手して判断しても、抵当権が設定され、費用の徴収は困難と思われる。

 この様な場合、マンション管理士にご相談願います。
 管理組合の立場に立ち、マンションの利益となる解決策をご提案いたします。
 役員や専門委員会のメンバー全員で助け合えば、継続的に対応できます。

 「お問い合せ」ページよりご相談内容を送信願います。無料です。
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※国土交通省のガイドラインより引用
機械式駐車場は、別会計としました。
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