大規模修繕工事とは
ここでは、次の7つを説明しました。
1.大規模修繕工事が分からない理由 2.劣化の種類 3.マンション管理士の役割 4.工事の進め方の要約 5.工事の発注方法の要約 6.工事費の相場の要約 7.「勉強会」
日本再生戦略が平成24年7月に計画され、 住宅の「量」から「質」の向上を追及する時代となりました。 その結果、住生活基本計画(平成18年9月)の基本的な方針が強調されるようになりました。 つまり、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う社会」が再度強調されました。
マンション管理士事務所 柳澤オフィス
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1.大規模修繕工事が分からない理由
分譲マンションの大規模修繕工事は、よく分からない、と言う役員さんがいます。 主に建物(ハード)ではなく、管理組合の活動(ソフト)などが分からない、といいます。 分からなくては、役員として困るためです。 また、3.11東日本大震災を思い出し、震災に対する安全性に不安を感じるからです。
(1)工事の進め方がわからない (2)工事の発注方法が分からない (3)工事費用の相場が分からないなど
あなたのマンションでも、大規模修繕工事について分からないことがありませんか?
なぜ? 分からないのでしょうか?
ひとつ目の「分からない」理由は、戸建のように1人で管理していないためでしょうか? 役員が1~2年ごとに交替し、管理会社のフロントマンも2~3年で交替するためでしょうか? そのように継続されないことが、ひとつの理由とも考えられます。 防水修繕記録がなく、水漏れを経験しない役員は、修繕する必要がない、と思うかも知れません。 しかし、水漏れなどのトラブルが多発した後に行う「事後保全」は、修繕費用が高くつきます。
二つ目の理由は、長期修繕計画書を見ていないので、「分からない」かも知れません。 見ていれば、12年周期の大規模修繕工事が実施約1年前であることが分かるからです。 計画書に従い早めに「予防保全」を行うことで、修繕費用を安くおさえることができます。 しかし、役員の引継ぎに長期修繕計画書がないことや、あっても重要性を認識できないのかも知れません。 管理会社の建物・設備の点検結果を役員全員で確認することがないことも理由と思われます。
三つ目の理由は、役員へ管理会社から大規模修繕工事の時期の詳しい説明がないことかも知れません。 管理会社のフロントマンは、管理組合と自社の利益を同時に満足させることが困難です。 そのため、管理会社は、民法の「利益相反の行為を制限」されているので、役員と距離をおきます。 したがって、管理会社の指導・支援が表面に明らかにされないので、「分からない」のかも知れません。
一方、四つ目の理由として、国土交通省から「大規模修繕の進め方」がないためかも知れません。 したがって、ネット上の関連情報に統一性がなく、どの情報を信じてよいのか分からない状況です。 また、複雑な大規模修繕について分かりやすいテキストがないためかも知れません。 本屋の大規模修繕に関する本は、数えるほどしかありません。 また、主に専門家の立場で書かれているため、素人にはよく「分からない」のかも知れません。
他方、五つ目の理由は、大規模修繕の言葉の意味にあると思われます。 一般的に、大規模修繕とは、外壁などの「劣化」がマンション全面に広がり、初期状態に回復させる修繕です。 また、実用上支障ない状態まで性能・機能を回復させることや、さらに性能を向上させる改良も含みます。 主に、外壁塗装、床や屋根の防水、シーリングなどマンションの外側を包む「防水」部分の工事です。
この説明は、建築業界で一般に知られている次の建築基準法の定義と異なります。 建築物の主要部(屋根、壁、柱、梁、床、階段)の1種以上について行う過半の修繕をいいます。 (「大規模の修繕」 建築基準法 第2条第14項) また、建築物の主要部の1種以上について行う過半の模様替えをいいます。 (「大規模の模様替え」 建築基準法 第2条第15項)
しかし、大規模修繕工事として、上記の主要部に触れない修繕や増改築・用途変更が行われています。 例えば、壁の表面の塗装工事だけでは、主要部に触れないので、建築確認申請は、必要ありません。 したがって、工事現場の技術者は、一級建築士でなくても行える場合があることになります。 実際、工事費が3,000万円未満の外壁の塗装工事などには、建築士の免許は必要ありません。 (社)高層住宅管理業協会も、「大規模修繕の明確な定義はない」、と講習会テキストで述べています。 (協会は、2013年4月より一般社団法人マンション管理業協会へ名称が変わりました。)
なお、国土交通省マンション政策室監修「平成21年度版マンション管理の知識」(公財)マンション管理センター によると、「大規模修繕」とは長規修繕計画のうち、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な修繕 をいう、と説明されています。 また、理事会の諮問機関として「大規模修繕専門委員会」を設立することをすすめています。
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2.劣化の種類
ここで、大規模修繕を決める「劣化」は、重要ですので、説明を追加しました。 1) 物理的劣化、2) 機能的劣化、3) 社会的劣化 の3種類です。
1)物理的劣化とは、太陽の紫外線や雨・台風などによる「ひび割れ」「サビ」などの劣化です。 2)機能的劣化とは、冷暖房機器などが技術的進歩に遅れることです。 消防設備や耐震性能、バリアフリー新法などの規制で既存建物が不適合になる、という劣化です。 3)社会的劣化とは、IT化の遅れやマンションの外観が周囲との調和がとれない程古くなった場合です。
なお、機能的・社会的劣化は、マンションの全面に広がらない場合、大規模ではありません。 社会的・機能的劣化だけでは、大規模修繕工事とすることが困難である、と思われています。
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3.マンション管理士の役割
上記のような問題を解決するために、マンション管理適正化法が平成13年8月1日に施行されました。 この法律により、管理組合の立場でマンション管理を助言・指導・援助する者が創設されました。 マンション管理士です。
マンション管理士は、マンション維持・保全の基準や区分所有法の専門家です。 「大規模修繕の決議」で住民の質問に回答するため、区分所有法の観点から助言することができます。 「大規模修繕専門委員会」を作り、その委員会をバックアップできます。 また、管理会社から管理委託契約を打ち切られたスラム化するマンションを救うこともできます。
このマンション管理士のみ、上記の「分からない」を「分かる」ことに変化させることができます! マンション管理士は、依頼により、管理組合の立場に立ち、分かりやすく助言・指導・援助するためです。 設計事務所や施工会社は、管理会社と同様、自社の利益を優先する立場に立っています。 また、その3者は、民法上、管理組合の承諾が無い場合、無報酬で無い限り、利益相反の行為となります。 さらに、法律上、マンション管理士を名乗り、業務を行うことが禁止されています。
マンション管理士は、最初の3つの「分からない」は、次のように「分かる」ように変化させます。 非常に複雑な大規模修繕を、外壁塗装・防水工事を中心に、分かりやすく説明するからです。 管理組合の役員が、1)どの段階で、2)何を見て、3)何を選択・判断するのか、その活動を説明できます。 活動の必要性や資料の作成と活用など、「工事情報」とその「流れ」が分かります。 その結果、何を、なぜ、どのように確認し、判断すべきか「分かる」ようになります。
具体的に「分かる」ため、塗装・防水工事を完成から着工へ、時間を遡ることから開始しました。 マンションは、修繕対象の数が多く、複雑に入り組んでいるためです。 次に、管理組合の【活動】や【資料】・【設計情報】に的を絞り、説明しました。 その説明が「工事の進め方」です。
①バルコニー床防水工事、各種防水工事 ②内外壁塗装工事 ③外壁高圧洗浄工事 ④鉄部塗装工事 ⑤下地補修工事、シーリング工事 ⑥足場架設工事 ⑦共通仮設工事 (※ 築30年超のマンションでは、給排水設備工事が入る場合があります。)
実際の工事は、⑦から①に向う順番になされます。
次の「概念図」は、国土交通省の「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」から引用しました。 上記の①~⑦の工事が、12、24、36年目程度の年数を経て大規模に計画されることをイメージできます。 後半の説明の中に「概念図」と記述した部分は、この図に戻り、注意を集中すると理解が深まると思います。
※ 「概念図」(出典:「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」国土交通省) |
4.工事の進め方の要約
「工事の進め方」の要約は、主に次のとおりです。 (「修繕計画 進め方」ページで詳細を説明しました。) ※ 記述の中で【活動】の部分が、管理組合の行う主な活動(ソフト)となっています。
実際に【資料】を手に取り、【活動】することが大切です。
1)計画の確認 「概念図」から大規模修繕工事は、約12年周期で計画させることが分かります。 【活動】・上記の①~⑤の工事項目を次の【資料】で確認します。 【資料】・長期修繕計画書、修繕履歴書、室内トラブルの管理・点検報告書、図面(竣工図 修繕回数やトラブルなどから修繕すべき部位が分かります。 ※ 竣工図などの一次情報がベターです。パンフレットなどの2次情報は、誤りが含まれ・不正確です。 【活動】・工事を進める体制として、まず「修繕専門委員会」を設立します。 理事会は、通常の業務で多忙であり、工事は、専門知識を必要とするからです。 しかし、「修繕専門委員会」は、理事会の諮問機関であり、決議権がありません。
なお、このページでは上記の専門委員会の作業も含め、説明しました。 具体的な作業の詳細は、諮問機関である「修繕専門委員会」でなされます。 作業の許可・検討が理事会でなされる、と考えてください。 また、「修繕専門委員会」の設立には、委員会の運営細則が必要になる場合があります。
長期修繕計画書がない場合、国土交通省の「修繕周期表」を流用します。 さらに、「長期修繕計画作成ガイドライン」を活用できます。 その場合、大規模修繕工事が12年周期である、と想定します。 また、工事計画は、遅くとも1年前に着手し、翌年の春又は秋に着工となります。 修繕記録などがない場合、総会の報告書や議事録、工事の見積り書などを参照します。
【活動】・工事完了まで、「修繕専門委員会」を毎月1~2回開きます。 その委員会の開催は、委員長がその都度決め、なされることになっています。 なお、「修繕専門委員」として、色彩感覚の良い女性も期待されています。 建築士などの専門家だけでなく、多くの住民の関心を集めることが大切です。
2)資金の確認 「概念図」の12、24、36年目程度の性能回復に要する費用です。 【資料】・修繕積立金(長期修繕計画書で計画されている金額です。) 【活動】・積立金額をマンションの経年ごとに描いたグラフを確認します。
この段階で、今回の工事費用の概算が判明し、資金不足が、初めて分かる場合があります。 その場合、積立金の不足を補う方法が数多く考えられています。 例えば、不要工事を除外し、競争入札などで相場の30%削減を計画します。 また、積立金の増額を計画することも、必要です。 修繕積立金の計画がない場合、国土交通省の上記のガイドラインを流用します。
工事費の支払は、額が大きいため、主に次のように分割し、支払われます。 一般的に、①契約時工事費の10~30%、②中間時30%を1~2回で、③完成時に残金全額
3)計画の見直し 「概念図」の「劣化」を建物・設備の全てについて「劣化診断」します。 【活動】・総会の決議を経て、建築設計事務所などに劣化診断の業務を依頼します。 上記の①~⑤の工事項目を含む全ての部位について診断を依頼します。 【資料】・各種図面、修繕履歴書、室内トラブルのアンケート 図面や修繕記録などは、管理会社が保管している場合があります。 ※ 竣工図などの一次情報がベターです。パンフレットなどの2次情報は、誤りが含まれ・不正確です。
劣化状態が判明したので、長期修繕計画書の見直しも依頼できます。 これは、マンション標準管理規約第48条第5項より、総会の決議事項です。 表面から見えない塗装やタイル、コンクリートの「劣化」が詳細に判明します。 この段階で、工事費用の不足などが正確に判明します。 【活動】・劣化診断の結果は、説明会を開催し、住民に写真で伝えます。
4)改修基本計画 「概念図」の「修繕」のみか、「初期性能」以上まで「改修」するのか、計画します。 【活動】・建築設計事務所などに基本計画を依頼します。 【資料】・国土交通省の「修繕周期表」が参考になります。
【活動】・理事会で撤去か被せるか、性能向上か現状維持か最終的に判断します。 資金不足などから、防水工事は、ほとんど被せて行われ、コストダウンされています。 国土交通省の「修繕周期表」にある「修補」と「改修」が役に立ちますので、参照できます。 上記の管理組合の判断が基本計画に反映されます。 【活動】・説明会を開催し、3)の情報もこの段階で説明できます。
5)実施設計 「概念図」の「修繕」または「改修」をどのように実施するのか、設計します。 【活動】・4)と合わせ、建築設計事務所などに設計業務を依頼します。 上記の①~⑦の工事項目について実施設計を依頼します
【設計情報】・仕様書、仕上表と数量表、解説の図面、劣化の見積要項 工事範囲、工法、材料、メーカー、数量など、施工の仕様を定義します。 積算による概算費用算出、各種の手続きも依頼します。 この見積要項に基づき、施工の最初の段階で劣化数量を確認します。 また、劣化数量の見積要項は、必要に応じて、工事費の増減精算にも使われます。
6)施工業者選定 「概念図」の「修繕」または「改修」を施工する業者を選定します。 【活動】・説明会を開催し、総会に備えます。 【資料】・施工業者一覧、実績表、経営状態、見積り書 【活動】・選定方式の選択、書類・見積もり内容の審査、仮の内定を出します。 なお、発注者は、管理組合です。
7)総会決議 【活動】・工事について決議します。 【資料】・工事内容、工事費用、施工業者 【活動】・承認された場合、施工業者と工事請負契約を結びます。 契約書の内容は、管理組合の立場が不利にならないよう、確認しなければなりません。
8)工事の説明会 「概念図」の「修繕」又は「改修」工事中に生じる、生活への影響を説明します。 【活動】・スケジュールの説明と住民への協力を依頼します。 上記の①~⑦の工事項目について説明されます。
9)工事 「概念図」の「修繕」または「改修」工事であり、回復状態を確認します。 【活動】・管理会社へ工事期間に生じる住民への対応を依頼します。 上記の①~⑤の工事が仕様に従い、施工されます。 【活動】・定期的な定例会議と、仕上がりの節目で各種検査を行います。 色彩、塗装の仕上がりなどを目視で確認後、良好なら「承認」します。
工事期間は、(財)建設物価調査会の平成20年調査により499件の約8割が2~5ヶ月でした。
10)引渡し 【活動】・工事費の増減精算、竣工図書を確認します。 特に、保証内容を確認します。理由は、余分な費用を抑えるためです。
11)アフター点検 【活動】・点検で不具合があれば、補修、是正を申し入れます。
なお、専門委員会は、原則として理事会の決議により解散します。
大規模修繕工事の進め方全体図をPDFファイルでダウンロードできます。
◎ ペット飼育可能なマンションの場合、次の留意点に注意が必要です。 大規模修繕工事中のペットの飼育
ポイント (1)工事内容・作業場所 : 日時、居室に入るのか否か (2)音 : 日時、時間帯、期間、音の種類 (3)臭い : 日時、時間帯、期間、臭いの種類 (4)職人さん : 人数、日時、時間帯 (5)明暗 : 日時、部屋の中が暗くなるのか
大規模修繕工事のペットに影響する音、臭い、人影、明暗
チェックリスト ※ □に☑し、自宅のペットが大丈夫か判断しましょう。 □(1)足場組み立て: 音(ダダダッー、ガガガッー)、職人さんの姿、部屋が暗くなる □(2)洗浄工事 : 音(シャーシャー、ガガガッー)、水しぶき □(3)躯体・モルタル部の補修 : 音(ダダダッー、ガガガッー)、職人さんの移動姿 □(4)シーリング : 臭い(薬品のにおい)、職人さんの姿 □(5)金属部分調査 : 音(カンカン、ガンガン)、職人さんの姿 □(6)鉄部塗装 : 臭い(ペンキやシンナーなどのにおい)、職人さんの仕事姿 □(7)外壁塗装 : 臭い(ペンキやシンナーなどのにおい)、職人さんの仕事姿 □(8)屋上防水 : 音(ドンドン) □(9)バルコニー防水 : 音(ジャージャー、コンコン)、職人さんの姿 □(10)外廊下防水 : 音(ジャージャー、コンコン)、職人さんの姿 □(11)足場解体 : 音(カンカン、ガガッー)、職人さんの姿、部屋が明るくなる
※ 作業時間の調整が可能かもしれませんので、管理組合に申し入れましょう!
ペットへの工事の影響チェックリストをダウンロードできます。
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5.工事の発注方法の要約
原則として「公募」が基本であり、談合を避けるように指導できます。 1)原則として、「見積り合わせ方式」で施工業者を選びます。 2)施工業者の選定リストは、透明性を期待するため、原則として「公募」により作成します。 3)業者の最終選定は、アフターサービスや工事保証内容などから総合的に行なわれます。
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6.工事費の相場の要約
国土交通省や(財)建設物価調査会の調査結果より助言できます。 1)相場は、平成20年度の調査結果で 40万円/戸~80万円/戸 となっていました。 499件のマンションの回答から集計・分析した結果です。 2)一般に、相場の30%削減を目指して、コストダウンする方法を考えます。 例えば、主に、①不要・不急の工事を除外する、②足場を必要とする工事のみ実施する。 ③公募・競争入札などを実施し、競争原理を働かせ、④工事の12年周期を見直すなどです。
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7.「勉強会」
以上のように、マンション管理士は、管理組合の立場で助言・指導・援助することが特徴です。 マンション管理士の業務がマンション管理適正化法第2条で定められているからです。 「修繕専門委員会」と「理事会」及び「組合員」の相互の役割を明確にし、指導いたします。 なお、上記の法律に守秘義務、倫理規定の定めがあり、 その条件下でマンション管理士に業務を依頼できます。 また、業務を依頼しない限り、業務費用を請求されることもありません。
大規模修繕の助言をマンション管理士が依頼された場合、助言・指導を含む「勉強会」を開催できます。 無料のセミナーと異なり、貴マンションの現状に合わせた説明をするため、明確に分かるようになります。 修繕積立金の過不足をグラフで確認できます。 その「勉強会」において、大規模修繕工事の進め方、合意形成のしかたなどを具体的に助言されます。 さらに、高齢化した住民が多いマンションでは、管理組合の役員となり、工事を指導・援助することもできます。
勉強会の申込方法 マンション管理士は、以上の内容について理事会向けに助言・指導を含む「勉強会」を開くことができます。
「勉強会」では、前半の説明のように管理組合の工事への取り組みにあわせて具体的に助言します。 さらに、勉強会の終了後、「分かった」のか否か確認できます。 ぜひ、「勉強会」に参加し、理解を深めるよう期待いたします。
(1) 勉強会の申込方法 1)まず、当ホームページの「お問い合せ」ページからご相談願います。無料です。 2)工事内容を確認し、「勉強会」のスケジュールをお伝えします。 ここまでは原則として無料です。 3)具体的な「勉強会」スケジュールを決定し、正式に見積書を提出いたします。 4)内容合意の上、理事会などで決議し、ご依頼していただきます。 この「勉強会」は、普通、理事会の運営範囲内の予算で可能であるため、 理事会の承認のみで行われています。 総会の決議は不要です。 5)ご契約となります。 以上が問い合わせから契約までの簡単な流れです。
(2)費用 報酬額は下記のとおりです。 39,800円~(消費税別) なお、貴マンション訪問の際の交通費は、別途実費をいただきます。
マンション管理士に依頼できるソフトの業務は、「勉強会」の他に次の業務も可能です。 「理事会の運営サポート」として、次の7業務をまとめた業務です。
また、必要に応じて、個別に分けた業務も可能です。
1)長期修繕計画書の見直し業務 2)設計事務所の公募の指導 3)修繕専門委員会への助言 4)説明会への参加と助言(区分所有法と合意形成についてのみ) 5)工事業者の公募の指導 6)総会への参加と助言(区分所有法と合意形成についてのみ) 7)アフターサービスに対する助言など
必要に応じてご検討願います。
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