管理規約 問題

マンションの管理規約の問題


   マンション管理士事務所 柳澤オフィス

1.マンションの規約の問題 


 マンションの規約は、マンションの憲法といわれています。
また、細則は、マンションの生活ルールであり、民法に対応します。
理由は、区分建物の管理・使用などの基本を規約で定め、詳細で具体的なことを細則で定めるためです。
したがって、規約・細則が守られなければ問題が生じます。
この問題は、交通ルールを守らない場合発生する交差点の事故と似ています。

 マンションの規約から生じる問題は、主に次の3つです。

(1)規約がない。
  この場合のポイントは、規約の設定の前に、十二分に話し合うことです。
  不公平が無いことを確認した後、規約を定めます。

(2)規約を知らない。
  この場合、知らせる必要があります。
  アンケート、説明会、広報、管理組合のニュース、掲示板などを活用します。

(3)規約を知っているが、守らない。 
  これは、「規約違反」であり、注意し、警告します。
  
  しかし、規約を守られない。 なぜ? このケースは、難問です!


 マンションの規約・細則で、困っていませんか?


上記の(1)「規約がない」場合、規約・細則の新設をきっかけとして、
組合員の間に「不公平」感が生じるため、問題が発生することがあります。
例えば、駐車場契約などで規約が原因となり、裁判に発展することがあります。
ポイントは、規約新設の前に組合員と十分話し合う機会を設けた後、規約を新設することです。

一方、上記の(3)「規約を守られない」場合、その問題は「難問」の可能性があります。
理由は、主に次の通りです。

1)個人的な事情を詳しく知る必要があり、プライバシーに係る問題となるためです。
   ペット飼育問題、管理費の滞納など

2)再三、規約変更・規約改訂が必要となる場合があり、そのことに気がつかないためです。
   主にペット飼育問題の飼育禁止と飼育容認

3)過去の事例が示すように、規約が不十分のため、裁判に発展する場合もあるためです。
   駐車場契約、騒音問題など

 また、事前に組合員と話し合いをせず、規約改訂により問題を解決しようとした場合にも問題が生じます。
ペット飼育問題、駐車場問題は、いずれも規約の変更が原因で問題が表面化しました。
さらに区分所有法に規定がないため、民法を参照しなければならない場合も、難問となります。
問題の原因や法律の条件が2~3個と重なり、解決の糸口が見えなくなるからです。
マンションの規約変更の前に、問題を十分に調査・分析すべきことが分かります。

2.マンション3大問題 

 
 この「難問」の中には、次のマンション3大問題があります。

(1)ペット飼育問題は、規約を知っているが、守られない代表的な問題です。
  この代表的な事例は、ペット飼育禁止の「規約の変更」が原因で裁判になりました。
 しかし、ペットの糞尿の異臭が「共同の利益」に反すると結論され、規約違反と無関係でした。
 この裁判の後、規約でペット飼育方法を明確にするマンションが増加しました。

(2)駐車場問題は、不公平な駐車場契約など、駐車スペースが少ないために生じます。
このケースでは、最高裁で争われた次の2例がよく知られています。

1) 分譲業者が駐車場専用使用権を分譲した事例
     (最高裁 判例 平成10・10・30)
2) 駐車場専用使用権の消滅と「特別の影響」に関する事例
     (最高裁 判例 平成10・11・20)
 
 上記1)は、規約が原因となり、駐車場契約者が不公平を感じ、裁判になった事例です。
 2)は、規約の変更が組合員の権利に「特別の影響」があるとし、損害賠償を支払う結果となりました。
 規約変更が「受忍限度」を超えている、と判断されたからです。

(3)騒音問題は、フローリングの床の音が想像以上に大きく、気がつかない場合に生じます。
  この騒音問題は、マンションの構造上多くの判例があり、「受忍限度」が判断の基準となりました。
 その結果、マンション標準管理規約の条文として「専有部分の修繕等」が追加されました。
 この条文により、修繕の前に理事長の承認を得ることで、専門家による事前チェックが可能になりました。
管理組合で改正内容を規約に取り入れていない場合、規約を変更する必要があります。
 さらに、広報、掲示板、管理組合ニュースなどで規約を知らせる必要があります。


 重要です! 

 管理組合で行う規約変更が、かえって問題の原因となり、裁判となることがあります。
 この事実を知った人は、ラッキーです。問題解決に向い一歩前進できるからです。
 実際、難問の存在を知らない場合、問題解決は、非常に困難となります。
 
 確かにマンションの問題は、住民の価値観や感情、生活などがかかわるため複雑です。

 しかし、後半で説明しましたように、問題解決は、だれにでもできるようになります。
マンションを守るため、出来るところからやってみましょう!

3.マンションの主な問題

 
上記の3大問題の他に、マンションに次の主な問題が発生します。

(1)管理費等の滞納には、払いたくても払えない事情があり、最終的に訴訟問題となります。
 しかし、登記簿を確認し、すでに差押さえされていれば競売を待ち、滞納金を徴収できます。
 訴訟を提起する必要がありません。

(2)バルコニーの使用方法のトラブルは、専用使用権と所有権の違いを識別できない問題です。
   この(2)と次の(3)は、「共同の利益」に反する問題です。

(3)共用廊下等へ私物を放置する問題は、廊下が公道と同様であることを認識できないので生じます。

(4)委託管理業務が不十分である問題は、業務の仕様の見直しがないので生じます。
    規約では、監事に業務監査を義務付けています。
 しかし、怠った場合、この問題となります。

(5)違法駐車が多いのは、駐車スペースの確保や継続的に対策を実行しないからです。

(6)議決権に関する法律的トラブルは、区分所有法などの法律に関する認識不足から生じます。
    権利が不公平となる規約変更は、トラブルの原因となります。

(7)保管してあるべき規約原本がない場合、「特別決議」を経て規約を設定します。
 特別決議には、事前に「議題の要領」の説明が必要です。
 総会に出席できない人のため、総会前でも規約の変更の内容が明確でなくてはなりません。

(8)駐車場使用料金が修繕積立金口座に収納されていない場合、「規約変更」が必要です。
 駐車場の維持・管理に要する費用をまかなう目的で使用料を徴収すべきです。
 残った金額は、区分所有者全員のメリットがある修繕積立金口座へ収納します。
 理由は、駐車場の「使用料金」の目的から明らかであり、目的に対応させ、徴収すべきです。
 余裕があれば、管理費等の減額を、余裕がなければ、管理等の増額を検討すべきです。

(9)修繕記録・長期修繕計画が保管されていない場合、「規約違反」です。

(10)役員の引継ぎが十分に行われていない場合、「文書」を作成し、引き継ぎます。

 以上の問題が理事会で発生していませんか?

4.問題解決の一般的な方法 

 
  管理組合で問題を解決しなければならない場合、巧みな「指導」や「助言」が必要です。
 経験者でも「難問」の解決は、困難です。

 賢王ソロモンは、次のことばを残しました。

 「内密の話し合いのないところには計画のざ折があり、助言者の多いところに達成がある。」

 「巧みな指導がない民は倒れる、しかし、助言者の多いところには救いがある。」

 したがって、1)内密の話し合い、2)助言者、3)巧みな指導 が大切なことが分かります。
 コミュニティが叫ばれ、マンション管理適正法でマンション管理士が創設された理由がここにあります。

 効果的に問題を解決するため、専門家に相談してみませんか?

 さて、問題解決のための「話し合い」の中に、次の困難が含まれます。
  1)認識不足、2)感情の衝突、3)意思疎通のないこと

 実際、規約の内容を誤って理解している場合、問題解決は期待できません。
 また、感情的になり、頭に血が上っている場合、自分のことしか考えられません。
 さらに、自分本位の考え方の場合、相手の考えが分かるわけがありません。

 その結果、必死となり「訴訟しかない」と考えるようになるのかも知れません。
 この状況では、問題の解決の糸口がまったく見つかりません。

 以上のことを考え、難問の問題解決は、次の手順がよいかも知れません。
 世界的に有名なコンサルティングの手法です。

(1)問題を理解するため、規約の認識度合いを確認します。
 
(2)問題の中で「感情」を明確にし、それを各当事者が理解し、認め合います。

(3)意思疎通を確認するため、何をしたいのか、確認し、理由を明確にします。

   この(1)~(3)は簡単そうに思えます。
 しかし、実行すると、複雑で困難であることを知ることになります。
話し合いがこじれる多くの原因は、この過程がうまくいかないからです。
例えばペット飼育問題は、(2)の感情が原因となっています。

 (4)問題を分解する。 
 分解する道具は、「なぜ?」と質問を発することです。

 (5)分解した問題の原因を考えます。

 (6)原因を解消する対策・アイデアを出し、その中からベターの「仮説」をたてます。

 (7)仮説を実行するための情報を集め、分析し、最良の実行手段を選び、効率を高めます。

 (8)仮説を実行し、結果を検証、分析します。
  検証にはアンケート調査などが必要です。

 (9)必要に応じて(1)に戻り、解決できるまで繰り返します。

 上記の過程を行う場合、数ヶ月~1年以上の期間を要します。
 役員の任期が1~2年のため、2つ以上の期をまたぎ、理事の顔ぶれが変わる場合もあります。 

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※国土交通省のガイドラインより引用
機械式駐車場は、別会計としました。
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