駐車場 自転車 バイク 問題

駐車場 自転車 バイク問題を解決する


マンションの機械式立体駐車場での事故が多発しています。
2007年6月から2013年までに約10日に1件の割合で事故が発生していました。
ここでは、次の4つを説明しました。

1.駐車場問題への基本的な対応
2.都市部での最近の主な駐車場問題
3.機械式駐車場の変更
4.放置・違法駐輪自転車 バイクに対処する方法

 この内容は、「規約違反」ページで説明した内容と一部重複しています。


   マンション管理士事務所 柳澤オフィス

1.駐車場問題への基本的な対応


  マンションで発生する駐車場問題は、主に駐車違反、違法駐車です。

 一方、駐車場に係わる訴訟問題は、居住者間の不公平が争点となっています。
この問題の原因は、主にマンションの敷地に駐車スペースの余裕がないことです。
仮に、余裕がある場合、全戸平面駐車場100%完備、使用料無料、となるはずです。

 他方、駐車場の利用車へのイタズラや盗難も発生しています。

 したがって、解決するため、主に次の対策を計画します。
 (※ 地方や都心の40戸以下の小規模マンションの駐車場に主に適用できるかも知れません。)

(1)敷地内の駐車場の増設
 1)空き地、未利用地を活用します。
 2)緑地をカットします。
 3)路上駐車(敷地の通路を区画し、駐車場とするケース)を実施します。
 4)二層式駐車場などの設置により駐車スペースを確保します。
 5)排水路にフタをする(必要な場合、市町村と協議します)。

  ※ 都心では、上記と逆に、機械式駐車場の空きが目立ち、費用負担が問題となってきました。

(2)外部駐車場の借り上げ
 1)駐車場契約の方法には、住民の個別契約で、管理組合で管理のみ行う方法があります。
 2)個別契約ではなく、契約を一括して管理組合で行う方法もあり、この方法が主流となっています。

(3)管理組合の日常的な活動
 1)広報、掲示板、管理組合のニュースで不法駐車を知らせます。
 2)照明を設置し、パトロールを実施することで、監視している状況をアピールします。
 3)警告票をウインドワイパーにはさみ警告します。
   ※ 糊付けは、しません。 逆に「器物損壊」で訴えられることがあります。
 4)来客用の臨時駐車場の許可証を発行します。
 5)公道に面した常習的な不法駐車は、警察に通報します。
 6)車止め、ゼブラゾーンなどを設置します。
 7)通路を花壇などを置き、幅員を狭くし、駐車できなくする方法もあります。

(4)マンションに組織を作る方法
 1)マイカークラブを作り成功したマンションがあります。
 2)駐車場組合を設立するケースもありました。
 3)駐車場特別委員会を設置し、長期間にわたり問題に対処することも必要です。
  ※ 駐車場対策委員会、または駐車場委員会などと呼ばれる場合もあります。

 なお、問題解決に専門的な知識が必要になる場合があります。
例えば、主に次の場合です。

  イ) 駐車場使用料が適正か否かの判断
  ロ) 敷地の共有関係の法令に基づく判断
  ハ) 駐車料金の負担割合の助言
  二) 管理規約の改訂
  ホ) 専門委員会の運営方法の指導
  へ) 駐車場の運営細則の作成
   ト) 第三者として、駐車場修繕計画の見直し

上記の場合、マンション管理士に相談すると、早期解決が期待できます。

ご相談は、無料です。 次のリンクより相談情報を送信ください。

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2.都市部での最近の主な駐車場問題

 
 都市部では車の利用が減少し、上記の場合と反対に駐車場が余る問題が出ています。
その結果、主に次の問題が生じています。

(1)機械式駐車場の使用が減り、メンテナンス費用の負担が以前より大きくなった 
(2)機械式駐車場を解体したい

 標準管理規約では、機械式駐車場の管理運営について、次の指針を出しています。

 ◎「駐車場会計」を他の会計と区別し「区分経理」する。
  
 この主な理由は、修繕積立金会計にこの機械式駐車場の費用が影響するためです。
多くのマンションが、この点で難問をかかえています。
実行されていない場合、まず、この「区分経理」に着手することが大切です。
機械式駐車場の長期修繕に必要な費用が明らかになるからです。
その結果、駐車場の更新費用が、建物の大規模修繕費用の額とほぼ同額になることが分かります。

3.機械式駐車場の変更

 
 駐車場の変更は、主に次の手順でなされています。

(1)アンケートを実施
 5年後、10年後、15年後 駐車場を 1)利用したいのか、2)利用しないのか
この確認が「稼働率」を予想し、修繕予算を決めるために大切な項目となります。

 また、駐車場利用者、また他の住民から公平に意見を収集します。
多くの駐車場問題は、住民間の不公平から生じているからです。
駐車場訴訟の判例の多くは、駐車場の不公平な使用方法となっていました。
不公平感が高まり、争いが生じ、裁判となっていました。
「駐車場 最高裁判例」のキーワードでネット検索すると、ヒットします。

 例えば、駐車場の使用料の額を決めるとき、最判平成10・10・30の判例が管理の基準となります。

判例の本文の一部をそのまま次に引用しました。

 「専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション 敷地の使用に関する権利であるから、
これが分譲された後は、管理組合と組合員たる専用使用権者との関係においては、
法の規定の下で規約及び集会決議による 団体的規制に服すべきものであり、
管理組合は、法の定める手続き要件に従い、
規約又は集会決議をもって専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増額することができる。」

「増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められること」を
要件として、「特別の影響」を及ぼす場合にあたらないとしています。   
 さらに「社会通念上相当な額」であるか否かについては、判例では「例えば」として、

 1) 駐車場分譲代金額とマンション本体価格、
 2) 近隣の駐車場使用料とその推移、
 3) マンション敷地の価格と公租公課の変動、
 4) 駐車場使用者の使用期間、
 5) 駐車場の維持管理に要する費用額、

「等を総合的に考慮して判断すべきものである。」と判断されました。
 

(2)改善策の検討
 1)外部駐車場の利用、または課税問題を解決して外部に貸し出す
 2)敷地内の緑地を駐車場に変更する
 3)敷地の近隣に有る「空き地」などを駐車場として一括賃借りする
 4)カーシェアリング方式を導入する
 5)通路や排水路にフタをした敷地内・外で路上駐車を検討する
   (※必要に応じて、市町村と協議します。)

(3)住民への説明会
 合意形成のベターの方法は、説明会の開催です。
事前に、「広報」「管理組合ニュース」「掲示板」などでもお知らせします。

(4)総会(特別決議)
 主に、共用部分の用途変更になるため、特別決議が必要です。

 特別決議が必要になる場合、次の手順となります。

 1)管理会社へ現状の確認・ヒアリング
 2)修繕記録、保守報告、点検記録の閲覧
 3)メーカー立会いによる、同一型式の故障・トラブル調査
 4)規約・細則の確認と
   貴マンション全体の長期修繕計画書を確認いたします。
 5)問題分析と解決策の策定
 6)理事会にて役員へヒアリング、
    必要に応じて、住民へアンケートを行います。
 7)メーカーを通し、施工業者選定のサポート
 8)理事会・総会への説明会
 9)規約見直し案・細則案の作成
 10)総会の指導
 11)工事完了後、アフターフォローを無料でいたします。

(5)ご質問ガイド

 すでに説明しましたように、マンションの機械式立体駐車場での事故が多発しています。
2007年6月から2013年までに約10日に1件の割合で事故が発生していました。

柳澤マンション管理士事務所では、次の「ご質問ガイド」に従い現状をお聞きしています。

駐車場問題の原因分析のために

1.マンションの機械式駐車場での死亡事故が最近テレビ・新聞などで報道されるようになりました。
  また、都心では車離れにより、機械式駐車場の空きが目立ち、維持管理費などの負担が問題となってきました。
  貴マンションでの機械式駐車場の現状をお聞かせください。

2.以降にマンションの機械式駐車場の問題と理事会などの課題をまとめました。
  各々について、貴マンションの機械式駐車場について理事会でどのように話されているのか、
  住民の不安、機械式駐車場の修繕費の問題、故障の多少などお聞かせください。

住民の不安:故障が多く、修繕費用の根拠が不明確、高額なメンテナンス費用の根拠が不明確、
      高額なリニューアル費用の根拠が不明確、車のサイズ制限、保守点検に専門用語が多く難解など

駐車場修繕計画:耐用年数の15年は、減価償却資産のために定められた年数、その延長について、
      保守記録、修繕記録など

メンテナンス費用:点検サイクルは、年間4,6,12回のどのサイクルですか、費用は、2~3万円/年/台ですか。
      鉄部の塗装の修繕周期は、6~8年周期ですか。

修繕費の予算不足:修繕費用の積立金不足となっているマンションが多くあります。
      国土交通省のガイドラインにより、「駐車場会計」を他の会計(一般、特別)と区分していますか。
      また、維持費を抑えるため、駐車場の種類変更を計画していますか。
      機械式から自走式に変更すると更新費用が約1/2、しかもメンテナンスフリーとなります。

死亡事故防止の対策:機械式駐車場は、法定点検となっていないため、死亡事故のみ報道されています。
      国土交通省では、チェーンから扉に変更し、事故防止をアナウンスしています。
      住民の事故に対するアンケート調査を行い、事故を防ぐ対策を具体的に計画していますか。

 管理組合の立場に立ち、機械式駐車場の問題解決をマンション管理士が行います。
第三者として客観的・専門家の判断をご提案いたします。ぜひ、マンション管理士の専門知識をご活用ください。

ご相談は、無料です。 次のリンクより相談情報を送信ください。

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4.放置・違法駐輪自転車 バイクに対処する方法

 
(1)ステッカーにより居住者の自転車と違法駐輪自転車の区別をします。
(2)駐輪ラック、レンタル自転車などを導入します。
(3)70cm間隔で白線を引くだけでも効果があった事例がありました。
(4)駐輪場の使用料金を5,000円/月、と高額にして解決したマンションもあります。
(5)違法駐輪自転車へ警告用紙を付けます。
  ※ 既に説明しましたように、糊付けは、しません。
    逆に「器物損壊」で訴えられることがあります。
    用紙を輪にし、ホッチキスでハンドルなどに巻きつける程度にします。
(6)市区町村で決められている保存期間、敷地の一部にあつめ保管します。
(7)警察への連絡・届出をし、盗難車をチェックします。
(8)必要に応じ、遺失物の届けを出します。
(9)所定期間後、所有権を取得し、リサイクルセンターなどに処分を依頼します。
  ※ 処分費用は、管理組合が負担します。

 なお、前半で説明しましたように、問題解決に専門的な知識が必要になります。
次の場合、マンション管理士に相談すると、早期解決が期待できます。

  イ) 駐輪場使用料が適正か否かの判断
  ロ) 敷地の共有関係の法令に基づく判断
  ハ) 駐輪料金の負担割合の助言
  二) 管理規約の改訂
  ホ) 専門委員会の運営方法の指導
  へ) 駐輪場の運営細則の作成
   ト) 第三者として、駐輪場修繕計画の見直し

上記の場合、マンション管理士にご相談ください。
早期解決が期待できます。

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神奈川県海老名市社家170-1 (506)
 
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※国土交通省のガイドラインより引用
機械式駐車場は、別会計としました。
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