長期修繕計画 見直し

マンションの長期修繕計画


   マンション管理士事務所 柳澤オフィス

1.はじめに


長期修繕計画作成の目的は、修繕積立金を見積ることです。
マンション住まいの方、及び管理組合の役員さんが修繕費用を見積るとき役立ちます。
この計画をグラフで作成すると、修繕積立金が不足しないことを簡単に確認できるからです。

 次の図は、国土交通省のガイドラインに基づき作成した30年間の「収支計画グラフ」です。
ガイドラインとは、平成20年「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」を指しています。
以降の説明は、このガイドラインに従っていますので、予め了承願います。
ガイドラインの詳細は、国土交通省のホームページを参照ねがいます。

なお、価格データとして、(財)建設物価調査会 総合研究所の価格を参考にしました。
 ※ グラフをクリックすると拡大します。

2.マンションの長期修繕計画

 
マンションの長期修繕計画で最も重要なポイントは、次の3つです。

(1) 部位・工事 (屋根、床、外壁、設備など修繕計画に係る部位・工事)
(2) 延べ床単価 (円/延べ床㎡、または円/戸)
(3) 周期 (計画修繕周期・部位の耐用年数による「修繕周期」)

 上記のグラフで(1)が表の左端に、(2)がグラフの縦軸に、(3)がグラフの横軸になります。 

  長期修繕計画の内容を上記のポイントに注目し、具体的内容を説明しました。


(1)部位・工事の一覧

 次の(周期 年)の( )内最初の値は、「国土交通省マンション管理標準指針」を引用しました。

   項目名( 例 )                    (周期 年)
1)屋根防水 (屋根の葺き替え、防水)            (12, 12~18)
2)外壁等 (躯体、タイル、塗装、シーリング)        (12, 12~18)
3)床防水等 (開放廊下・階段、バルコニーの床)       (12, 12~18)
4)鉄部等 (手すり、扉、鉄骨階段)             
(4, 4~6)
5)建具・金物等 (玄関扉、窓サッシ、郵便受け)       (30, 24~36)
6)共用内部等 (管理員室、エントランスホールの内装)    (15, 12~18)
7)給水設備 (給水管、受水槽、給水ポンプなど)       (20, 18~24)
8)排水設備 (雑排水管、雨水管、汚水管、枡)        (20, 18~24)
9)ガス設備等 (ガス管)                  (30, 12~36)
10)空調・換気設備等 (換気扇、ダクト)           (30, 12~36)
11)電気設備等 (電灯、電気幹線、避雷針)          (30, 24~32)
12)情報・通信設備等(電話、テレビ共聴、インターネット設備) (30, 12~32)
13)消防設備 (自動火災報知機、消火栓、連結送水管)     (20, 18~24)
14)昇降機設備 (駆動装置、かご)              (30, 24~32)
15)立体駐車場設備 (自走式・機械式構造体と駆動装置)    
(5, 5~10)
16)外構・付属設備(フェンス、駐車場、自転車置き場、ゴミ置場)(24, 24~36)
17)診断・設計・監理費用 (調査・診断、設計、工事監理の費用)
(10, 10~12)
18)長期修繕計画作成費 (作成、見直し)           (5, 5~10)

   なお、「仮設工事」が修繕費用に加わります。
したがって、上記の項目に1加わり 18+1=19項目について計画します。

(2)延べ床単価 (円/延べ床㎡、または、円/戸)

 この価格データとして、(財)建設物価調査会 総合研究所のデータが大変参考になりました。
「マンション改修工事費のマクロ的価格傾向に関する研究(平成20年調査)」です。

(3)「周期」、計画期間は、30年、25年など

 部位の周期データは、(財)建設物価調査会 総合研究所のデータを参照しました。
「マンション改修工事費のマクロ的価格傾向に関する研究(平成20年調査)」です。

  なぜ、計画期間が新築の場合30年既存マンションの場合、25年なのでしょうか?
主な理由は、約12年の周期の大規模修繕が2回含まれる期間のため、といわれています。
 実際、前半に示した「収支計画グラフ」を見ると、修繕積立金の額と比較しやすい、と思われます。
仮に期間を12年前後とした場合、その期間に修繕工事がまったくない計画表が作成されるからです。

(4)「長期修繕計画」の作成目的

 計画を作成する目的は、前半の説明のとおり、主に「修繕積立金の額」を求めることです。
修繕積立金が修繕費用の範囲内にあれば、建物を維持・保全することができます。
収支計画グラフを描くと、簡単に修繕積立金の額をチェックすることができます。
 次の図の赤いライン が修繕積立金の累計で、黄色 が工事費用の累計です。
この図の場合、修繕積立金が不足しないことが分かります。
   
 同じことが、前半に示した収支計画グラフで確認できます。

(5)長期修繕計画の見直しと作成費用

  計画の見直し(変更)は、約5年ごとに行われ、費用は、約10~15万円でした。
ただし、計画の見直しの前提となる「劣化診断」には、約1万円/1戸の費用がかかります。

 見直しは、主に、劣化状態と修繕積立金の2つを確認するために行われます。
上記の国土交通省のガイドラインより、劣化診断は、約5年の周期で実施することになっています。
長期修繕計画の作成・変更は、マンションの「総会」で決議します。
修繕工事を前提とする場合、約1万円/1戸の費用を修繕積立金から取り崩すからです。

標準規約に従っている場合、その第48条5項に「総会の決議事項」として決められています。
ガイドラインより、計画の見直し時期は、大規模修繕計画の年の前後、又は、その中間の時期です。

大規模修繕工事に先立ち「劣化診断」が行われます。
詳細の劣化診断を行うと、工事内容や工事範囲を適切に決定できます。
屋上防水工事などは、「全面撤去」する必要が無い場合、部分撤去、または被せで十分です。
したがって、大規模修繕を実施する前後・中間時期に見直しが行われ、計画を変更します。

 また、修繕時期の中間の時点の劣化診断は、劣化の早期発見となり、改修費用を節約できます。
例えば、外部鉄骨階段のサビを5年目に補修すると、サビによる鉄部の浸食を抑えることが可能です。
しかし、劣化は、経年により生じるため、部位を集約し、できれば工事を先送りしないことが賢明です。
一般的に、「事後保全」は、工事費用が高くなる傾向があるからです。
なお、「劣化診断」の結果を長期修繕計画の見直しに流用すると、診断費用を節約できます。


3.ガイドラインについて 

 
(1)国土交通省が「ガイドライン」を発表しました。

 前半から説明しているこのガイドラインは、平成20年6月、国土交通省から発表されました。
また、平成23年4月、国土交通省から「マンションの積立金の額に関するガイドライン」発表されました。
首都圏では、住宅取得者の半数以上がマンションを選択する程、マンションの重要性が増してきたからです。

平成20年6月のガイドラインの主な目的は、「標準様式」の作成・使用方法を解説することです。

 しかし、素人集団のマンションには、次のような課題があります。
ガイドラインから要点を引用しました。

1)共同生活に対する意識の相違
2)多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ
3)利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ
4)建物構造上の技術判断の難しさ

柱・屋根・廊下やエレベーターを共有するため、住民の間に「騒音」などのトラブルが発生しています。
このような課題を克服するため、次の主な対策があります。

1)共同生活に対する意識の相違に対し、コミュニケーションの円滑化のため「アンケート」を実施
2)多様な価値観を持った区分所有者間の合意形成を専門家に依頼
◎ ガイドラインの「標準様式」は、「総会」の資料として非常に役立ちます。
「広報」「説明会」を繰り返し行い、「総会」の決議をスムーズにさせることがポイントです。

3)利用形態の混在による権利・利用関係の複雑には、区分所有法の理解と活用による「法的解決」
4)建物構造上の技術判断の難しさには、専門家の活用(「建築士」「マンション管理士」など)

    ===> 参考として「長期修繕計画ソフト」記事を参照願います。

(2)標準様式は、次のとおりです。

1) (様式第1号)   マンションの建物・設備の概要
2) (様式第2号)   調査・診断の概要
3) (様式第3-1号) 長期修繕計画の作成・積立金の額の設定の考え方
   (様式第3-2号) 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
4) (様式第4-1号) 長期修繕計画総括表
   (様式第4-2号) 収支計画グラフ
   (様式第4-3号) 長期修繕計画表 (推定修繕工事項目 推定条件)
   (様式第4-4号) 推定修繕工事費内訳書)
5) (様式第5号)   積立金の額の設定

 ガイドラインの詳細は、国土交通省のホームページを参照ねがいます。

     理念・ご挨拶
     ご相談の流れ
     事務所の特徴
     お問い合せ 無料です。
     費用
理事会 管理組合 運営
顧問契約について
管理費 滞納 問題
管理規約 問題
管理規約 変更
規約原本
規約違反
規約共用部分と規約敷地
規約
規約


管理委託契約 見直し


長期修繕計画 長期修繕計画 見直し
長期修繕計画ソフト


修繕積立金額の目安
(月額)を
 無料で算出できます。

入力後、送信ボタンを押します。
郵便番号:
(※半角数字入力です。例 2430424 )
階数:
戸数:
平均専有部分床面積(㎡):
住所:
 (応答時間がかかります。)

当事務所:
神奈川県海老名市社家170-1 (506)
 
修繕積立金額の目安は、
ここに転送されます。
 
 
 
 
 

※国土交通省のガイドラインより引用
機械式駐車場は、別会計としました。
大規模修繕工事
修繕計画 進め方
工事
ペット,騒音,駐車場 ペット 相談
マンション 騒音 訴訟
駐車場 自転車 バイク
     

     実績
     プライバシーの保護
     RSS2.0
     RDF
     サイトマップ


このサイトの様な知識を伝えたい理事や役員は、
いらっしゃいますでしょうか?
お顔の広いところで、
お二人くらいで結構ですので紹介してください。

  このサイトをTweetできます。
お手数ですが、ご紹介してください。


twitterに投稿
柳澤マンション管理士事務所 住所: 神奈川県 海老名市 社家 携帯番号: 090-8084-8423

 このサイトの様な知識を伝えたい理事や役員は、いらっしゃいますでしょうか?
 お顔の広いところで、お二人くらいで結構ですので紹介してください。

 このサイトをTweetできます。
 お手数ですが、ご紹介してください。


  このページをTweetできます。お手数ですが、ご紹介してください。

  twitterに投稿する

  サイト管理者へTweetできます。ご意見をお寄せ願います。





  コメントできます。ご意見のある方は、comment using...▼ ボタンを押し入力願います。



  Google+からコメントできます。Add a comment を押し、Login後入力願います。



管理費 滞納 問題 修繕計画 進め方 ペット 相談

Copyright © 柳澤マンション管理士事務所 All rights reserved.

神奈川県のマンション管理士事務所 管理費の滞納問題解決 大規模修繕工事の進め方 ペット問題解決