管理組合 運営

管理組合 運営指導・サポート

 管理組合の理事、役員の方々の役に立つ内容を説明しました。
マンションは、災害に強い、と東日本大震災の経験から知られるようになりました。
管理組合があることで、戸建てとは異なり、生活共同体(コミュニティ)が形成されているためです。
その管理組合が十二分に機能するため、マンション管理士が法律により創設されました。

 次の写真は、東日本大震災で大変役に立った「無事です」カードです。
揺れがおさまった後、玄関の外側にすぐ貼り出し、無事を近隣の住民へ知らせることができました。

無事ですカード

「無事です」カードを保管する場所は、玄関ドアの裏側などです。

無事ですカード


       マンション管理士事務所 柳澤オフィス

1.なぜ、2つの「管理組合運営サポート業務」があるのでしょうか?


 意識の高い管理組合は、マンション管理士を管理会社との「パイプ役」に活用しています。
管理会社の能力を最大限に発揮させ、マンションの資産価値を高めるためです。
また、管理会社は、マンション管理士の専門知識をセカンドオピニオンとして利用できるからです。

 管理組合は、管理会社と契約した事務管理業務が不十分なのでしょうか?
なぜ、マンション管理士に管理組合の運営をサポートしてもらう必要があるのでしょうか?

 理由を知るために、理事の皆さんは、つぎの3種類の管理組合を想像してください。

(1) マンションの高齢化により理事長が不在となった管理組合

(2) マンションの賃貸化がすすみ、役員のなり手不足の管理組合

(3) 小規模マンションのため役員の人材不足の管理組合


 さらに、自主管理を強化したい管理組合、や管理会社の対応に不安がある場合があると思います。
このような管理組合は、機能低下により、一部の役員や管理会社の思いのままになってしまいます。
理事長や他の理事、監事は、組合運営を充分に行えず、業務をチェックできない状態となっています。
その結果、修繕工事費などが一部の役員や管理会社の思いのままに決まってしまいます。

 具体的に理解するため、管理会社へ修繕工事の発注を考えると、分かりやすくなります。
工事の依頼に対応し、マンション標準管理規約では管理会社が直接工事を受注できません。


 この行為は、標準管理委託契約書第3条「別表第1」で禁止しているためです。
「管理会社以外の業者に行わせる」場合に限定し、管理行為が許可されています。
この理由は、工事金額の決定に競争原理が働かず、談合と同じ結果になるためです。

 その行為は、利益相反行為といい、法律で規制されています。
管理会社のフロントマンは、管理組合の不利益行為が、信頼関係上、法律で制限されます。
同様に、管理組合の理事の利益相反行為も、区分所有法第51条により禁止されています。
自己契約・双方代理が、民法第108条により禁止されています。

 しかし、上記の民法の例外規定で管理組合の承諾があれば、利益相反とはなりません。
理事長や、理事の承諾がある場合、「不利益を承知の上で契約する法律行為」、となるからです。


 役員・理事が上記の内容を承諾してよいのか、否か、判断できない場合、どのようにすべきでしょうか?
このような不利益は、どのように避けることができるのでしょうか?

管理組合の立場」に立ち、マンション管理を専門的に判断できる者が必要です。
このような状況のため、法律で創設された者が「マンション管理士」です。
マンション管理適正化法で創設された「マンション管理士」は、「管理組合の立場」に立つ義務があります。
マンション管理士は、管理組合の立場に立つように、法律で定められました。
さらに、マンション管理適正化法で、マンション管理士の倫理規定が定められています。
 
    (1) 信用失墜行為の禁止(40条)
    (2) 秘密保持義務(42条)

 この規定により、マンション管理士に助言・指導を依頼しよう、と思う管理組合が多くなるかも知れません。

以上の法制度の改正を前提に、さらに詳細に、利益相反になる行為を説明しました。

 下記の①~③で、管理会社のフロントマン(基幹業務担当者)の行為を考えてください。




      【管理組合】 ===> ① 【フロントマン】 ② <=== 【管理会社】
        ↑
  ③ 【マンション管理士】



    ①②③の説明

    ① 管理組合の理事長は、フロントマンを信頼し、業務を依頼します。
    ② 一方、フロントマンは、管理会社の利益を考え仕事をします。
    ③ マンション管理士は、「管理組合の立場に立つ」法律的義務があります。

 上図において、フロントマンは、管理会社の社員です。
したがって、一般的に①の不利益が ②の利益となるので、利益相反の関係が成立します。
①の不利益を防ぐ法律の仕組みが ③マンション管理士の業務です。

2.利益相反行為の主な具体例を示しました。

 
 

(1) 修繕工事で生じる管理会社の違反行為(管理組合の不利益)



1) 妥当性のない不必要な工事は、管理組合の不利益となります。

2) 建物診断を適切に行わず、工事範囲が不適切に広い場合、不利益が生じます。

3) 適切な工法を採用しない場合、建物が維持されず、不利益が生じます。

4) 利益を上げるため、修繕工事費が通常より高額の場合、管理組合に不利益となります。

5) 修繕工事の履歴を保管していない場合、建物の維持・保全が適切になされず、不利益となります。

 

(2) 管理会社の「善管注意義務違反の行為」



1) 不必要な清掃作業は、管理組合の不利益となります。

2) 不必要なイベントは、時間と管理費などを浪費します。

3) 依頼しない修繕積立金の投資は、利益がでないことが多く、不法行為です。

4) 定期清掃を守らない場合、不法行為です。

5) 建物点検がほとんどなく、屋上に草が生えている場合、契約違反の場合があります。

 このような違反行為をチェックするため、マンション管理士が非常に有効です。
マンションの維持管理の基準の専門家が「マンション管理士」となっているからです。

定期健康診断があるように、マンションの管理組合の健康診断を定期的に受診しませんか?
ぜひ、マンション管理士事務所へ前半の違反チェックについて助言・指導・援助をご依頼ください。

3.当事務所の顧問契約について

 
 当事務所は、上記のチェックを行うため、管理組合と主に次の顧問契約を結んでおります。

(1) 理事会への出席による助言

(2) 理事会・総会の議事録確認

(3) 管理会社の提出した「月次報告書」のチェック

(4) 管理費等の滞納者への対応の助言

(5) 理事会・総会の準備

(6) 総会への出席、質疑応答における助言

(7) 工事などの契約業務のチェック

(8) 修繕業務のチェックと助言

(9) 役員引継ぎ確認サポート

 さらに、別途契約により、1)委託契約の見直し、2)大規模修繕工事のコーディネート業務もいたします。
お客様にとってメリットのある管理組合との顧問契約サービスをぜひご利用ください。
身近な相談相手として顧問マンション管理士が全力でサポートいたします。


さらに、次のようなときにもマンション管理組合との顧問契約をお勧めします

(1)管理会社の対応が最近遅くなり不安、管理会社とのパイプ役になってほしい

(2)大規模修繕工事を計画しているので、管理組合の立場で相談に乗ってほしい

(3)マンション内のトラブルが多く、専門家に継続して問題解決してほしい

(4)定期的な理事会で必要な業務を全般的に管理してほしい

(5)管理費等の滞納問題があり、その督促方法や時効の停止方法を知りたい

※上記(1)~(5)は全て、顧問料の範囲内で行われ、別途の料金はかかりません。

4.顧問契約のメリット

 
(1)具体的な個別業務を依頼される場合、通常料金(マンション管理士報酬)と比較し、安くなっています。

(2)マンションの住民の相談、具体的な依頼にも対応しますので、役員の負担が減ります。

(3)継続的な関係のため、マンションの内部事情に通じ、より良い相談ができます。

(4)緊急の場合でも、急いで専門家などを探す必要はありません。

(5)気軽にご相談できます。

5. 費用とサービスについて

 

(1) 費用


 費用の 詳細は、「費用」ページを参照願います。
このマンション管理士の顧問契約の費用は、格安です
通常の個別業務の料金(マンション管理士報酬)を合計した金額よりも格安です。
顧問契約の内容を個別に契約し、料金の総和を算出すると約2倍以上の料金がかかります。
個別の料金が顧問料とほぼ同額以上に設定されているからです。

(2) 当事務所の顧問契約サービスの特徴


  1)契約期間は1年ごとの更新です
  2)途中解約も可能です(解約理由は問いません)
  3)相談や書類等のチェック等は、回数制限がありません


     理念・ご挨拶
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     お問い合せ 無料です。
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当事務所:
神奈川県海老名市社家170-1 (506)
 
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※国土交通省のガイドラインより引用
機械式駐車場は、別会計としました。
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